地产龙头万科成立物流公司，这事儿可能不简单！

近日，有爆料称，万科已撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司（以下简称万科物流公司），美国黑石集团（物流时代周刊注：这家企业是美国规模最大的上市投资管理公司）也是股东之一。这两天，这条消息多家媒体均已证实了：物流地产是万科产业地产业务重点方向之一。MK3大陆桥物流联盟

万科是谁？全球最大的专业住宅开发商MK3大陆桥物流联盟

万科是谁？这个大家可能都很熟悉，但是未必对数据了解的那么详细。截至2014年底，万科已进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。2014年万科实现销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元，万科已经成为全球最大的专业住宅开发商。MK3大陆桥物流联盟

需要操心万科会不会做物流吗？MK3大陆桥物流联盟

有分析认为，万科做物流地产存在一些难逃的短板，主要是运营问题。曾操盘过多个物流地产项目的郑晓军指出，成立独立公司后万科首先要解决的就是客户的问题。MK3大陆桥物流联盟

“物流地产是产业地产的一类，除了建筑形态上与万科所擅长的住宅不同外，其经营模式也以持有为主，因此出售住宅出身的万科如何盖厂房、玩出租是万科要学习的。”郑晓军进而称，除了上述两点外，更为困难的是物流地产的招商和运营。MK3大陆桥物流联盟

戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊曾表示，在没有背靠产业和企业的前提下做物流地产，其后期运营难度会很大。MK3大陆桥物流联盟

万科进军物流，具有传统物流地产企业不具备的优势MK3大陆桥物流联盟

第一，新运作思维。万科自己认为，与传统物流地产企业相比，万科具备更加专业的投资团队、更广泛的布局、规模化的地产协同优势。与电商物流企业相比，万科的平台将更加开放，开发运营能力更加专业聚焦。MK3大陆桥物流联盟

第二，不差钱，大不了未来上市退出。万科是资本运作的高手。业内人士分析：万科在海外拥有丰富的融资渠道，海外融资成本较低，有助于万科实现物流地产项目的快速复制和扩张，万科快速抢占市场后，未来再通过打包上市的形式寻求退出。MK3大陆桥物流联盟

第三，拿地优势。CRIC研究中心人士则指出，大型地产商在这方面有很大优势。物流地产属于工业地产的一类，土地来源于协议出让。企业能否取得优质的物流地块，很大程度上取决于政府对企业的认可度。以万科为例，万科较一般的中小房企明显具有优势，更受地方政府青睐。MK3大陆桥物流联盟

万科总裁郁亮：“物业、物流、养老、社区商业等，都是目前可以看得到的模块，我希望万科未来能够有更多业务独立上市，成为有若干个上市平台、多业态上市平台的一个控股集团，整个平台加起来有万亿市值。”MK3大陆桥物流联盟

万科进军物流，可能已拿地一百万平米MK3大陆桥物流联盟

作为地产界老大，万科进军物流领域并不算早，但一位知情人士透露：截止到6月，万科悄悄拿下的物流地产总用地面积已经达到一百万平米左右。MK3大陆桥物流联盟

2014年8月，万科贵阳龙里物流项目签约，建筑面积分别为10.1万平方米。MK3大陆桥物流联盟

2015年年初传出消息，万科物流地产业务作为独立事业部在集团内独立。MK3大陆桥物流联盟

2015年3月消息，万科武汉阳逻物流项目落户。项目占地面积约14.9万平方米。MK3大陆桥物流联盟

2014年5月16日，万科借签约河北廊坊项目宣布进军物流地产。MK3大陆桥物流联盟

2015年5月，万科山东济南空港现代物流服务基地项目已正式签约；MK3大陆桥物流联盟

2015年6月初，万科与中铁物流集团在北京达成战略合作协议。MK3大陆桥物流联盟

物流地产为啥招来了万科？“黄金时代”的味道！MK3大陆桥物流联盟

一方面，房地产业的不景气，这个不用多说。2014年，房地产行业受到周期性下行和互联网的双重冲击，所有的公司都突然发现，房子不好卖了，利润不好赚了。正如万科2014年年报致股东所言：“我们身边的世界正发生巨变。”MK3大陆桥物流联盟

另一方面，曾被认为是一片红海的物流行业，似乎迎来了另一个“黄金时代”。据统计，截至2014年5月，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一，一线城市仓储物业租金在未来15个季度还将继续上涨。基于个人消费增长、电商崛起等所带来旺盛的物流仓储的需求，以及该产业稳定的收益、广阔的发展空间，越来越多的房企如万科、绿地、复星、华夏幸福，也基于自身专业开发优势，趁物流地产市场需求旺盛时期，积极进入、加快转型、拓宽盈利渠道。MK3大陆桥物流联盟

附：有一张内部图片简要的概括了万科物流地产的打法。为了便于大家更清晰的阅读，按照原版临摹如下图：MK3大陆桥物流联盟

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内部员工表示：“这张图是去年年中的，但现在基本也是按照这个战略在运作，不过是把事业部换成了公司而已。”MK3大陆桥物流联盟

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